こんにちは。まんたです。
今回は家探しを約2年間行ったからこそいえる、中古物件の探すポイントについてお話していきたいと思います。
実際私たちも現在の家を購入に至るまでに、「申し込んでは先を越され」ということが何回もありました。みなさんがそのような事態を少しでも避けられるようになるためにどうしたらいいのかについて書いていきたいと思います。
ちなみに私は、後半には不動産会社の方に「不動産関係者ですか？」と聞かれるまでに知識がついていました笑
なんでそんなに知識がついたかというと、長期間に探している過程で何人もの営業さんから話を伺ってきたからです。
この知識はきっとみなさんのお力になれると思いますので、これから中古物件を探しているという方はぜひご覧ください！
妻と子供2人の4人家族
意を決して築30年弱の中古戸建を購入（ノーメンテナンス）
延床面積約30坪
フルリフォームを計画中
節約の為リフォームと並行してDIY計画中
中古物件市場はとにかくスピードが命
まず初めに申し上げると、
「気になって物件があったらとにかく問いあわせる！検討はそれから！」
です。唐突にすみません。しかし、これにつきます。
条件のいい中古物件は一回の内見で決まったりします。
我が家もスタートダッシュで乗り遅れて申し込みすらできなかった物件があります
そして、新築にも言えることなのですが、中古物件は特に同じ条件の物件は二度と現れないといっても過言ではないと思います。
それでは、良い物件が出たときにスピード感をもって申し込みを行うにはどうしたらいいのか？ですが、
「相場観を養う」
ことです。
例えば理想とする地域があるのだとすると、スー〇やホー〇ズなどの物件情報サイトで新着物件情報を日々チェックするようにしましょう。
新着情報を追っていくことで、おおよその価格帯というのがわかってくると思います。
そのうえで、良い物件が出たときには迷わず資料請求すると乗り遅れることは少なくなると思います。
何回も資料請求をすることにためらいがある方もいらっしゃる方もいるかもしれません。
資料請求をいっぱいしていると、広告メールがいっぱい来るのでは？
次はこんな疑問について、まんたの見解をお伝えしようと思います。
資料請求はどんどんするべき！
まんたも最初は資料請求をすることにためらいがありました。
しかし、最終的には気になった物件があったら無条件反射のように資料請求をしていました笑
確かに資料請求をしたのに申し込みまで至らなかった場合、それ以降も広告メールは届きます。
しかし、例えば掘り出し物件の情報が入ることも多々あります！
また、「本気で探していること」が営業さんに伝わると、情報が一般公開される前の物件を教えてくれることもあります。
そのため、資料請求を通して色々な不動産会社とつながっておくことというのは、悪いことばかりではありません。
また、もし何度も何度もしつこく連絡をしてくるような不動産会社があった場合は、
「もう決まりました」
この一言で一切連絡来なくなります！これ本当です。
営業さんもノルマがあり、買う見込みのない人に時間を割いているほど暇じゃないのです
そのため、気楽にじゃんじゃん資料請求をしましょう。
そして、同じ不動産会社でも営業所ごとに掘り出し物件が異なるため、色々なツテを持っておくことは情報戦の物件探しにはとても有効だと思います。
資料請求時に聞くことは？
続いてまんたが資料請求時に必ず聞いていることをお教えします。
資料請求時の問い合わせ内容のところに以下を記載するようにしています。
売却理由
物件の詳細な住所
過去の修繕（リフォーム）経歴
※状況に応じて
室内写真の有無
間取り図の有無
登記簿の確認
おおよそこのような事項を最初の問い合わせで聞くようにしています。
それぞれについて簡単に理由は以下の通りです。
売却理由
これは必ずと言っていいほど聞いています。
ご近所トラブルとか訳あり物件とかで販売されていたら嫌ですよね？
売主には告知する義務があり、このような事項を伏せて販売すると告知義務違反となります。
そのため、どのような理由で売却するに至ったのかは、我々買主が今後住むうえでもとても大切な事であり、聞いておくべき事項と思います。
「売却理由なんて聞いていいの？」
と思われるかもしれませんが、少なくとも不動産会社は事前に聞いています。
そのため、聞いても嫌な顔されたことは一回もないですし、全く問題ないため必ず聞くようにしましょう！
物件の詳細な住所
物件情報サイトだと何丁目までわかるのに、以降がわからない！といったパターンがほとんどだと思います。そのため最初の問いあわせで聞いちゃいましょう。
詳細な住所がわかると事前に確認できることが多いです。
例えばハザードマップや周辺環境、駅までの道のりなど、内見する前に把握することで、「わざわざ内見するまでもないな」と思えるかもしれません。
内見をするにも日程調整等で面倒なことも多いです。
そのため、事前情報で「あり」「なし」を確認することは無駄な時間をかけないためにも大切です！
たまに「まだ買主が住んでいるため教えられません」というパターンもあります。
そのような場合でも、「ハザードマップ等は問題ないですか？」など聞くことで潜んだリスクを予め聞くことは十分可能です。
過去の修繕（リフォーム）経歴
同じ築年数の物件でも、住んでいた人がどれだけメンテナンスしていたかで、物件の状態は大きく異なります。
そのため、今住んでいる買主さんがどれだけメンテナンスをしてきたかを確認しておくと安心です。
売りに出しているくらいだからメンテナンスなんてほとんどしていないのでは？
そう思われる方も多いかと思いますが、案外そうでもありません。
売却する理由は人それぞれで、「会社の転勤で手放すことになった」や「突然の離婚で手放すことになった」など、意図せず手放すケースも多くあります。
そのような場合、長く住む前提できちんとメンテナンスを行っている人も多くいます。
メンテナンスがどの程度されているかによって、リフォーム費用が大きく変わってきますので、事前にきちんと確認しておきたい事項であります。
室内写真、間取り図
必要に応じて室内写真や間取り図の有無も聞いてみてもよいです。
室内写真は、物件情報サイトに上がっていなくても不動産会社は撮っていたり、撮影のスケジュールを聞けていち早く見せてもらえたりします。
スピードが命の中古戸建探しにおいては、このようなスタートダッシュはとても大切です。
また、同様に間取り図を予めもらっておくと、リフォーム会社に「こんな間取りに変更したいが可能か？」など予め聞くことができます。
ハウスメーカーが建てた物件では、壁を抜けない構造のものがあったりするので、購入後どの程度自由度があるのか確認できると安心です。
物件によっては間取り図を持っていないというところもあるので注意！
間取り図があるかないかはリフォームする上で非常に大切です！
登記簿の確認
これは余裕があったらでいいと思いますが、登記簿は法務局に問い合わせると誰でも閲覧可能なもので、仲介をしている不動産会社は担当物件については最低限持っているはずです。
登記簿を確認することで、登記されている間取りから（増築や改築で）変更されている箇所はないか。また、変な抵当権等がついていないかを確認することができます。
まず、増改築についてですが、場合によっては建蔽率や容積率に関係し、住宅ローンが使えなくなる可能性があります。
一般的にこのような物件は、販売ページに備考として記載があると思うので、そこで確認可能な事項かと思います。
変な抵当権については、売主に借入があり、家が担保として出されている場合、登記簿に抵当権といった形で記載があります。（住宅ローンを借りるときも同様に抵当権が付きます）
事前にいかがわしい抵当権の有無を確認することで、購入後のトラブルを回避することができます。
こう記載すると、
「登記簿めっちゃ大事じゃん！」
って思うかもしれませんが、何かある物件は告知義務があるのできちんと備考に書かれます。
そのため、あまり神経質になる必要はないかと思います。
「安いから買い！」は一呼吸置く
色々物件をみていると「めっちゃ安い！」という物件がたまに出てきます。
安いからと言って安易に飛び込むのは少し待ちましょう。
相場からあまりにもかけ離れているのはそれ相応の理由があるケースがほとんどです。
例えば、「借地権」や「再建築不可物件」「規格不適合物件」「災害危険がある地域」などが代表例です。
そのため、安い物件こそ「備考欄」等の記載に気を配るようにしましょう！
私的には自分の中の相場より数百万～1千万程安い物件は掘り出し物である場合が多かったので、この辺りを狙っていました。
とはいえ、本当に安い物件も稀に出ることがあるので、目は光らせておきましょう！
まとめ
私たちが中古物件を探すうえで抑えていたポイントを今回お話しさせていただきました。
「やることや考えることが多くて大変」
と思われた方も多いかと思います。
とにかくお伝えしたかったのは「中古物件はスピードが命！」、「同じ物件は二度と出ない」、そのためいい物件が出たときにはすぐ決められるように「相場観」を養いましょうということです。
中古物件を探しは情報戦です。事前の情報収集はしっかり行っていきましょう。
この記事が皆さんのいい家に巡り合えるきっかけとなってくれたらとても嬉しく思います！
最後までお読みいただきありがとうございました！